Verkaufen · Wertermittlung

Was ist Ihr Haus wert? Kostenlose Bewertung im Rems-Murr-Kreis.

Eine seriöse Bewertung berücksichtigt Lage, Substanz und aktuelle Marktnachfrage in genau Ihrem Segment. Online-Rechner liefern einen Richtwert, ein verkaufbarer Preis entsteht erst im Vor-Ort-Termin mit Marktdaten-Abgleich.

Wie funktioniert eine professionelle Immobilienbewertung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei standardisierte Verfahren. Welches passt, hängt von Objektart, Lage und Datenlage ab. In der Praxis kombinieren wir bei Wohnimmobilien meist Vergleichs- und Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren dazu.

Vergleichswertverfahren

Standard für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, weil dort genügend Vergleichsverkäufe in vergleichbarer Lage und Ausstattung existieren. Wir ziehen die letzten 18 Monate heran, gewichten nach Lage-Ähnlichkeit, Wohnfläche, Baujahr und Sanierungs-Stand, und kommen zu einer Preisspanne. In der heterogenen Lage-Struktur des Rems-Murr-Kreises (Stuttgart-Speckgürtel-Nähe in Fellbach gegen Korber Hanglage gegen Backnang-Murrtal) ist die Auswahl der Vergleichsobjekte entscheidend.

Sachwertverfahren

Erste Wahl bei freistehenden Einfamilienhäusern in Sonderlagen, bei denen direkte Vergleichsverkäufe fehlen. Ermittelt wird der Substanzwert: Bodenwert plus Baukosten zur Errichtung des Gebäudes (heute, abzüglich Alterswertminderung). Marktanpassungsfaktor korrigiert das Ergebnis nach Marktlage. Das Verfahren ist genauer als sein Ruf, vor allem bei Architekten-Häusern oder ungewöhnlichen Lagen, wo der Vergleichswert versagt.

Ertragswertverfahren

Standard für vermietete Objekte und Renditeobjekte. Der Wert ergibt sich aus der erzielbaren Jahresnettokaltmiete, dem Liegenschaftszinssatz (lagespezifisch zwischen 2 und 5 Prozent) und dem Restnutzungsdauer-Faktor. Bei Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage ist das Ertragswertverfahren oft das einzig sinnvolle, weil Vergleichswerte fehlen und der Sachwert nicht das Investment-Verhalten der Käuferschicht abbildet.

Die drei Verfahren der Immobilienwertermittlung nach § 6 ImmoWertV. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts und ist nach der Verordnung zu begründen.
Verfahren	Wertbasis nach § 6 ImmoWertV	Typische Objektart
Vergleichswertverfahren	Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Indexreihen	Eigentumswohnungen, Reihenhäuser
Sachwertverfahren	Kostenkennwerte: Bodenwert plus Herstellungskosten, marktangepasst	freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Sonderlagen
Ertragswertverfahren	marktüblich erzielbare Erträge und Liegenschaftszinssätze	vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte

Was kostet eine Immobilienbewertung wirklich?

Das hängt davon ab, wen Sie beauftragen und zu welchem Zweck. Drei Varianten:

Makler-Erstbewertung im Mandats-Kontext: kostenfrei. Umfasst Vor-Ort-Termin, Marktdaten-Abgleich und schriftliche Preisspanne.
Freie Makler-Bewertung ohne Mandats-Kontext: typischerweise 200 bis 500 Euro.
Sachverständigen-Gutachten nach §194 BauGB: 800 bis 2.500 Euro je nach Objektgröße. Gerichtsverwertbar, für Erbschaft-Auseinandersetzungen oder steuerliche Festsetzung nötig.

Online-Bewertung wie bei Check24 oder lokaler Makler?

Check24 und ähnliche Portale bieten eine schnelle erste Einordnung: Algorithmus auf PLZ-Median-Basis, Ergebnis in Minuten, kostenlos. Der Haken: Spannweite typischerweise plus minus 20 Prozent gegenüber dem echten Marktpreis, kein Vor-Ort-Termin, keine Mikrolage, kein Sanierungsstand.

Was das bedeutet: Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 Euro liegt die Spanne bei plus minus 120.000 Euro. Für eine erste Orientierung ist das brauchbar. Für einen Verkaufspreis, mit dem Sie an den Markt gehen, ist diese Unschärfe zu groß.

Eine lokale Makler-Bewertung berücksichtigt echte Vergleichsverkäufe der letzten 18 Monate in vergleichbarer Mikrolage, den tatsächlichen Sanierungsstand nach Vor-Ort-Termin und die aktuelle Nachfrage-Struktur in Ihrem Segment. Im Rems-Murr-Kreis mit seiner heterogenen Lage-Struktur (Galgenberg Waiblingen gegen Korber Bestand gegen Backnanger Außenstadtteil) ist dieser Unterschied besonders spürbar.

Was eine Bewertung konkret beinhaltet

Unsere Erstbewertung im Rahmen eines möglichen Verkaufsmandats ist kostenfrei und unverbindlich. Drei Schritte:

Vor-Ort-Termin: Wir besichtigen die Immobilie, dokumentieren Substanz, Sanierungs-Stand und Sondermerkmale.
Marktdaten-Abgleich: Wir vergleichen mit den letzten 18 Monaten Verkaufsdaten in vergleichbarer Lage und Ausstattung im Rems-Murr-Kreis.
Schriftliche Preisspanne: Sie erhalten eine Bandbreite (typischerweise 8 bis 12 Prozent breit) mit nachvollziehbarer Begründung, plus eine Empfehlung zur Vermarktungs-Strategie.

Aus unserer Praxis

20 Quadratmeter mehr Wohnfläche, 75.000 Euro mehr im Verkauf: was eine Vorab-Prüfung wert ist.

Ausgangslage

Einfamilienhaus mit Garage, Bebauungsplan damals im Kenntnisgabe-Verfahren eingereicht. Bei der Begehung fiel auf, dass der Keller im genehmigten Baugesuch nicht eingezeichnet war. Bei der vertieften Prüfung kam heraus, dass die Grundflächenzahl deutlich überschritten war, Keller und Dachgeschoss waren als zusätzliche Wohnfläche ausgebaut.

Was wir gemacht haben

Den ursprünglichen Architekten herangezogen, der das Baugesuch erstellt hat. Den damaligen Vermesser kontaktiert, neue Einmessung vorgenommen. Alle Korrekturen sauber dokumentiert und gemeinsam beim Notar präsentiert. Aus 132 Quadratmeter Baugesuch-Wohnfläche wurden so 152 Quadratmeter mit sauberer Genehmigung.

Ergebnis

Kaufpreis von 605.000 Euro auf 660.000 Euro gesteigert (ohne Garage). Die Einzelgarage zusätzlich für 20.000 Euro an einen anderen Käufer verkauft, weil Einzelgaragen im Rems-Murr-Kreis stark gefragt sind. Insgesamt 75.000 Euro Mehrwert durch die Vorab-Prüfung.

Was das zeigt

Bewertung über Online-Rechner hätte hier 20 Quadratmeter Wohnfläche und damit den Mehrwert komplett übersehen. Profi-Prüfung bedeutet nicht teurer für den Eigentümer, sondern höherer Verkaufspreis durch saubere Aufarbeitung der Bauakten.

Marktwert vs. Beleihungswert

Zwei verschiedene Größen, die häufig verwechselt werden. Der Marktwert ist der wahrscheinlich erzielbare Preis im normalen Geschäftsverkehr und ist die Größe für die Verkaufsentscheidung. Der Beleihungswert ist eine konservativere Schätzung, die Banken für die Finanzierung verwenden, typischerweise 10 bis 25 Prozent unter Marktwert.

Praktische Konsequenz: Wenn ein Käufer eine Bank-Finanzierung beantragt, prüft die Bank gegen den Beleihungswert. Wenn dieser deutlich unter Ihrem Verkaufspreis liegt, scheitert die Finanzierung. Eine realistische Marktwert-Einordnung schützt Sie vor diesem Stolperstein, weil sie ungefähr abschätzt, wie weit der Beleihungswert vom Verkaufspreis entfernt ist.

Was Online-Bewertungen können und was nicht

Online-Rechner sind als Erst-Orientierung brauchbar. Sie nutzen Vergleichsdaten auf Postleitzahl- oder Ortsteil-Ebene und liefern eine Bandbreite mit typischerweise plus minus 20 Prozent Genauigkeit. Sie kennen aber:

Mikrolagen-Unterschiede innerhalb desselben Stadtteils nicht (Sonn-Lage, Verkehrslärm, Sichtachsen).
Baulichen Zustand und Sanierungs-Stand nur grob (Baujahr-Klasse, kein Detail).
Sondermerkmale gar nicht (Architekten-Bau, denkmalgeschütztes Detail, Wintergarten).

Für eine grobe Einordnung in fünf Minuten sind sie geeignet. Für einen Verkaufspreis, mit dem Sie an den Markt gehen, sind sie zu ungenau, vor allem in einer Region wie dem Rems-Murr-Kreis mit ihren heterogenen Lage-Strukturen.

Wann ein zertifizierter Sachverständiger nötig ist

Eine gerichtsverwertbare Verkehrswert-Expertise nach 194 BauGB ist eine eigene Leistung, abzugrenzen von der Verkaufs-Wertermittlung. Sie wird benötigt bei:

Erbschafts- und Scheidungs-Auseinandersetzungen mit Streit über den Wert
Steuerlicher Ermittlung des Verkehrswerts für Erbschaftsteuer-Festsetzung
Gerichtlichen Verfahren (Teilungsversteigerung, Anfechtung)

Wir kooperieren mit zertifizierten Sachverständigen, die diese Leistung zwischen 800 und 2.500 Euro je nach Objektgröße abrechnen. Im normalen Verkaufs-Kontext ist das nicht nötig, unsere Erstbewertung im Rahmen eines möglichen Mandats reicht aus.

Häufige Fragen

Was Eigentümer zur Bewertung fragen.

Wiederkehrende Fragen aus Erstgesprächen, mit den Antworten, die wir auch persönlich geben.

Was kostet eine Immobilienbewertung durch einen Makler?

Unsere Erstbewertung im Rahmen eines möglichen Verkaufsmandats ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst einen Vor-Ort-Termin, einen Vergleichsverkäufe-Abgleich der letzten 18 Monate und eine schriftliche Preisspanne mit Begründung. Eine freie Makler-Bewertung ohne Mandats-Kontext liegt typischerweise bei 200 bis 500 Euro.

Was kostet eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen?

Eine gerichtsverwertbare Verkehrswert-Expertise nach §194 BauGB durch einen zertifizierten Sachverständigen liegt typischerweise bei 800 bis 2.500 Euro je nach Objektgröße und Komplexität. Diese Leistung ist von einer Makler-Wertermittlung klar abzugrenzen: sie ist für Gericht, Steuer oder Erbschaft-Auseinandersetzung gedacht, nicht für den normalen Verkaufsprozess.

Wie unterscheidet sich Check24 von einer lokalen Makler-Bewertung?

Check24 und ähnliche Online-Portale nutzen einen Algorithmus auf PLZ-Medianebene. Spannweite typischerweise plus minus 20 Prozent gegenüber dem echten Verkaufspreis, kein Vor-Ort-Termin, keine Mikrolage. Eine lokale Makler-Bewertung berücksichtigt Mikrolage, Sanierungsstand und echte Vergleichsverkäufe der letzten 18 Monate, mit Vor-Ort-Termin.

Wann reicht eine Online-Bewertung, wann brauche ich ein Gutachten?

Online-Bewertung reicht für eine erste Orientierung, wenn Sie noch keine Verkaufsentscheidung getroffen haben. Für den tatsächlichen Verkauf brauchen Sie eine professionelle Makler-Bewertung mit Vor-Ort-Termin. Ein Sachverständigen-Gutachten ist nötig bei Gericht, Steuer-Festsetzung oder Erbschaft-Auseinandersetzungen mit Streit über den Wert.

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