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Kapitalanlage Immobilien im Rems-Murr-Kreis: Rendite, Risiken, Lagen
Welche Mietrenditen realistisch sind, was Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage unterscheidet und welche steuerlichen Aspekte beim Kauf eines Renditeobjekts zählen.
Welche Immobilien-Renditen sind im Rems-Murr-Kreis realistisch?
Aktuell liegen die Brutto-Mietrenditen je nach Lage und Objekttyp bei rund 3,5 bis 5,5%. Beinstein, der Galgenberg und die Waiblinger Innenstadt bewegen sich am unteren Rand dieser Spanne, weil die Kaufpreise dort hoch sind. Korber Höhe und Hegnach erreichen eher das obere Ende. Die Brutto-Rendite bildet die Jahres-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis ab, ohne Abzug von Bewirtschaftungs-Kosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko und Verwaltungs-Honorar. Die tatsächliche Netto-Rendite liegt typisch 1 bis 1,5 Prozentpunkte darunter.
Vermietete Eigentumswohnung vs. Mehrfamilienhaus, was passt für wen?
Eine Eigentumswohnung hat einen niedrigeren Einstiegspreis und ist einfacher in der laufenden Verwaltung. Das Risiko liegt in WEG-Entscheidungen, die der Einzeleigentümer nicht alleine treffen kann: Modernisierungen, Sonder-Umlagen oder Rücklagen-Erhöhungen können die Rendite kurzfristig belasten. Ein Mehrfamilienhaus bietet mehr Kontrolle über Sanierung und Mietverträge und Skaleneffekte bei der Instandhaltung. Dafür ist der Einstiegspreis höher und der Verwaltungs-Aufwand deutlich größer.
Welche Mikrolagen im Rems-Murr-Kreis bieten Renditen über 4%?
Korber Höhe hat einen Kapitalanleger-Bestand mit Sanierungsstau, der Käufern mit Eigenmittel für eine erste Sanierungsrunde Potenzial bietet. Hegnach ist ein unterschätzter Ortsteil mit solider Kaufkraft und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen. Im Backnanger Außenbereich gibt es ältere Mehrfamilienhäuser mit belastbaren Mietstrukturen. Wir zeigen je Stadt konkrete Mietpreis- und Kaufpreisdaten auf der Standort-Seite.
Steuerliche Aspekte: AfA, Werbungskosten, Spekulationsfrist
Die lineare Abschreibung nach §7 Abs.4 EStG beträgt 3% jährlich für Wohngebäude mit Bauantrag ab dem 1. Januar 2023, 2% für Bestand errichtet zwischen 1925 und 2022, und 2,5% für Bestand vor 1925. Als Werbungskosten absetzbar sind Schuldzinsen, Reparaturen, das Verwaltungs-Honorar sowie anteilige Reisekosten für Verwaltungsfahrten. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre: Veräußerungen nach dieser Frist sind steuerfrei, sofern die Immobilie nicht gewerblich gehandelt wird. Steuerliche Details zur Versteuerung beim Verkauf finden Sie auf unserer Steuer-Seite.