Ratgeber · Unterlagen
Was steht im Grundbuch und warum es zählt.
Drei Wochen vor dem Notartermin tauchte ein Detail im Grundbuch auf, das in der Vermarktung nicht thematisiert worden war. Worauf wir bei Grundbuchprüfungen achten und welche Eintragungen vor dem Verkauf geklärt sein müssen.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird. Für jedes Grundstück gibt es ein eigenes Grundbuchblatt. Aufgebaut ist es aus vier Teilen: dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen I, II und III. Wer ein Grundstück kauft, verkauft, beleiht oder erbt, kommt am Grundbuch nicht vorbei.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst: Flurstücksnummer, Lage, Größe, Wirtschaftsart laut Liegenschaftskataster. Abteilung I weist den Eigentümer aus und dokumentiert Eigentumsübergänge. Abteilung II listet Lasten und Beschränkungen, die nicht direkt mit Geld zu tun haben. Abteilung III enthält die wirtschaftlichen Lasten, vor allem Grundschulden und Hypotheken.
Abteilung II: Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte
Was in Abteilung II steht, bleibt häufig dauerhaft bestehen und geht beim Verkauf mit auf den Käufer über. Ein Wegerecht für den Nachbarn, ein Nießbrauchrecht der Großmutter, ein Wohnrecht für die Schwester des Verkäufers, ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde. Solche Eintragungen mindern den Verkehrswert teilweise spürbar, weil sie die Nutzbarkeit der Immobilie einschränken.
Vor jeder Vermarktung lesen wir Abteilung II zeilenweise und schauen, ob die Eintragungen noch aktuell sind. Ein Wohnrecht für eine längst verstorbene Tante steht in vielen Grundbüchern weiter drin, weil die Löschung nie beantragt wurde. Die Klärung im Vorfeld vermeidet, dass der Käufer kurz vor dem Notartermin das Wohnrecht entdeckt und den Kaufpreis nachverhandelt.
Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken
Abteilung III dokumentiert die Belastungen der Immobilie durch Banken. Eine Grundschuld ist die Sicherheit, die der Eigentümer bei der Bank hinterlegt hat, um eine Finanzierung zu erhalten. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, auch wenn das ursprüngliche Darlehen längst getilgt ist, solange der Eigentümer die Löschungsbewilligung der Bank nicht beantragt.
Beim Verkauf läuft der Standard-Fall so: Der Notar holt die Lastenfreiheits-Bestätigung der Bank ein, der Kaufpreis fließt zuerst an die Bank zur Ablösung der Grundschuld, danach an den Verkäufer. Der neue Käufer trägt seine eigene Bank-Grundschuld ein. Wenn der Verkäufer die Grundschuld stehen lassen möchte, weil er sie selbst weiterverwendet, ist das in seltenen Fällen möglich, aber unüblich.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Das Grundbuch ist kein öffentliches Register im Sinne von "jeder darf gucken". Einsicht haben nur Eigentümer, eingetragene Berechtigte und Personen mit berechtigtem Interesse. Ein Kaufinteressent gilt als berechtigt, sobald ein konkreter Verkaufsprozess läuft. Ein neugieriger Nachbar nicht.
Praktisch läuft die Einsichtnahme über das Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht oder, in vielen Bundesländern, über das elektronische Grundbuch SolumWEB. Die Beantragung eines Auszugs kostet zwischen 10 und 20 Euro. Wir holen vor jedem Notartermin einen tagesaktuellen Auszug, weil sich zwischen Vertragsverhandlung und Beurkundung Eintragungs-Anträge ergeben können, die das Bild verändern.
Aus der Praxis: Was ein versteckter Eintrag kosten kann
Ein Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1920 in unserem Bestand wurde vom Eigentümer und vom ersten Blick als normales Wohnhaus wahrgenommen. Bei der Unterlagen-Prüfung kam heraus, dass das Gebäude ursprünglich als Wohn- und Geschäftshaus genehmigt war und zwei der vier Wohnungen offiziell nie als Wohnraum genehmigt wurden. Die Information war über Jahrzehnte verloren gegangen, im aktuellen Grundbuch tauchte sie nicht offen, sondern nur als Querverweis auf einen historischen Bauplan-Vermerk auf.
Was wir gemacht haben: Sämtliche Unterlagen bei der Stadt eingeholt, Stadtsatzung und Bebauungsplan geprüft, einen Nutzungsänderungs-Pfad ausgearbeitet. Mit dem aufbereiteten Vorgang gegenüber der Stadt verhandelt und schriftliche Bestätigung erhalten, dass die zwei Einheiten als Wohnraum umnutzbar sind. Diese Klärung transparent in die Käufer-Kommunikation eingebaut. Verkauf nach drei Wochen Vermarktung an einen Kapitalanleger zu 710.000 Euro. Ohne die Klärung hätten Käufer das Risiko gemieden oder eingepreist, der Markt wäre eher bei 630.000 Euro gelandet.
Was Eigentümer vor dem Verkauf prüfen sollten
Bestellen Sie spätestens zwei Wochen vor der ersten Besichtigung einen aktuellen Grundbuchauszug. Lesen Sie Abteilung II und III gemeinsam mit uns durch. Klären Sie Wohnrechte, deren Berechtigte verstorben oder ausgezogen sind. Holen Sie eine Lastenfreiheits-Bestätigung Ihrer Bank ein, sobald ein Kaufinteressent ernsthaft im Prozess ist. Diese Vorab-Arbeit verkürzt den Vermarktungs-Endspurt zum Notartermin auf wenige Tage.