Ratgeber · Lebenslagen
Erbengemeinschaft mit Immobilie: Verkauf, Aufteilung, Auszahlung.
In der Praxis ist die Erbengemeinschaft selten ein neutraler Verwaltungsakt. Sie ist eine Konstellation, in der Lebenspläne aufeinandertreffen, die vorher kaum besprochen wurden. Was Miterben tun können, wenn eine geerbte Immobilie im Spiel ist.
Wie verkauft eine Erbengemeinschaft eine Immobilie?
Eine Erbengemeinschaft mit fünf Erben, verteilt über ganz Deutschland, geerbte Immobilie am Galgenberg in Waiblingen. Die Preisniveau-Wahrnehmung der Erben lag weit auseinander. Eine Partei las "Stuttgart" und dachte an das obere Marktende, andere lagen 30 Prozent darunter. Solche Konstellationen sind in unserer Beratung Standard, nicht Ausnahme.
Was wir in solchen Fällen zuerst tun: nicht über den Verkauf reden. Wir hören zu, welche Optionen jeder Miterbe für sich gerechnet hat, und welche bisher nicht durchgespielt wurden. Häufig ist die einseitige Übernahme mit Auszahlung der anderen wirtschaftlich nicht darstellbar, das wird aber erst klar, wenn die Zahlen auf dem Tisch liegen.
Was tun, wenn sich Miterben uneinig sind?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, sobald mehrere Personen eine Erbschaft annehmen. Bis zur Auseinandersetzung gehört der Nachlass, also auch die Immobilie, allen gemeinsam. Niemand kann allein verkaufen, vermieten oder umbauen. Verfügungen brauchen einstimmige Zustimmung. Das ist die Grundregel, an der die meisten Konflikte entstehen, wenn ein Miterbe blockiert.
Es gibt drei klassische Lösungswege: Verkauf und Aufteilung des Erlöses, Übernahme durch einen Miterben mit Auszahlung der anderen, oder Vermietung mit Verteilung der Mieterträge. Welcher Weg passt, ist eine Frage von Liquidität, emotionalem Bezug und Lebensplanung der Beteiligten. Eine vierte Option, die Teilungsversteigerung, sollte nur das letzte Mittel sein, weil sie in den meisten Fällen den Erlös unter Marktwert drückt.
Wie löst man eine Erbengemeinschaft auf?
Erbschaftsteuer wird unabhängig vom Verkauf fällig, mit Freibeträgen je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Für Ehepartner und Kinder gelten höhere Freibeträge als für Geschwister oder Nichten und Neffen, was den Kreis der Miterben oft unterschiedlich belastet.
Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie hängt nicht von der Haltedauer der Erben ab, sondern von der des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie über zehn Jahre gehalten, ist der Verkauf durch die Erben sofort steuerfrei. Hat er sie kürzer gehalten, läuft die Spekulationsfrist beim Erben weiter, mit potenzieller Spekulationssteuer auf die Wertsteigerung. Die Drei-Objekt-Grenze ist in komplexen Konstellationen ein zusätzliches Thema, das in den Bereich des Steuerberaters gehört.
Anteil an einer Erbengemeinschaft verkaufen, wie geht das?
Bei einer Erbengemeinschaft ist die Maklerrolle eine andere als beim klassischen Einzelverkauf. Wir moderieren Erstgespräche mit allen Miterben gemeinsam, machen die Bewertung gegenüber allen transparent und prüfen, ob eine Auszahlungs-Lösung wirtschaftlich tragfähig wäre. Erst wenn diese Vorklärung steht, sprechen wir über Vermarktung.